物业设施设备维修
物业设施设备范围
1.供配电系统设备：高/低压配电柜、变压器、电气“三箱”（动力配电箱/柜，照明配电箱/柜，控制箱/柜）。
高/低压配电柜及变压器维修要点
一、日常维护与检查
外观与基础检查
观察变压器及配电柜是否存在渗油、部件冒烟或放电现象，检查套管、母线连接点是否紧固，接地线是否锈蚀。定期清理变压器油污、高低压套管上的尘埃，防止污闪放电引发短路。
运行参数监控
监测油位、油温及油色（油浸式变压器），上层油温不宜超过85℃，最高不超过95℃。监听运行声音，均匀细微的“嗡嗡”声为正常，异常声响需排查故障。
辅助设备维护
检查吸湿器是否有效清除潮气，确保呼吸畅通；定期更换干燥剂。对电容柜进行放电检查，清理接触器触头污物，调整自动补偿功能。
二、常见故障与处理方法
配电柜故障
断路器无法合闸：检查合闸线圈、按钮接触情况，排查熔芯或电磁铁损坏。无功表异常：调整电容补偿功率因数至0.92-0.97，检查相序或更换仪表。抽屉开关接触不良：清理二次插件接触片，确保抽屉推拉灵活。
变压器故障
绝缘老化或击穿：定期测试绝缘电阻，采用耐高温绝缘材料延长寿命。短路或过载：安装避雷器及过载保护装置，避免长期超负荷运行。三相不平衡：调整负荷分配，确保中性线电流不超过额定值25%。
三、安全与操作规范
断电操作：维修前需切断电源，对电容柜进行放电处理，确保作业安全。工具与防护：定期检测安全工具柜的绝缘性能，使用合规防护设备。应急响应：制定故障抢险预案，快速处理设备突发故障（如变压器渗漏、配电柜短路）。
四、周期性维护建议
高压设备：每季度检查避雷器接地、套管密封性及保护装置灵敏度。低压设备：每月清理配电柜内部灰尘，紧固接线桩头，测试断路器分合闸功能。综合检测：年度大修时全面检测变压器绕组、油质及配电柜自动化控制系统。
通过以上措施，可有效降低设备故障率，延长使用寿命，并提升电力系统稳定性
2.给排水系统设备：各类给排水水泵、加压气罐及其附属设施，各类阀门。
一、水泵维修
无法启动/启动困难
原因：填料过紧、叶轮堵塞、泵轴锈蚀、电容损坏或电机故障。解决：放松填料并清理堵塞物；润滑或更换泵轴；检查电源电压及电容状态，必要时更换电机。
吸不上水或流量不足
原因：泵内空气未排净、密封老化、底阀漏水、叶轮磨损或转速过低。解决：重新灌引水并排气；更换密封胶垫或叶轮；检查管路漏气点并修复；调整电机转速。
异常噪音/振动
原因：轴承损坏、叶轮失衡、泵轴弯曲或异物卡入。解决：更换轴承；校正泵轴；清理叶轮异物；加固底座减少振动。
水泵过热
原因：轴承磨损、叶轮摩擦泵体、胶带过紧。解决：更换轴承；调整叶轮间隙；放松传动胶带。
二、阀门维修
阀体破裂或漏水
原因：材质腐蚀、水锤冲击、密封老化或螺栓松动。解决：更换同型号阀件；加固密封垫；紧固法兰螺栓或更换破损管道。
阀门卡阻/启闭失灵
原因：阀杆锈蚀、闸板卡死、异物堵塞或填料过紧。解决：润滑阀杆及传动部件；清理闸板异物；调整填料松紧度；反复开关阀门冲刷堵塞物。
压力开关故障
原因：触点烧蚀、电子元件损坏（如变频泵）。解决：清洁或更换压力开关触点；检查电容状态；更换电子控制模块。
三、维护建议
定期检查：重点排查密封件、轴承、传动部件及电气元件状态，及时更换老化部件。操作规范：避免阀门半开半闭导致磨损；启动水泵前确保引水充足。应急处理：漏水时可临时使用密封胶或水泥浆封堵，后续需彻底更换损坏部件。
3.消防系统设备：电消防设备、水消防设备（消火栓及喷淋系统）、防排烟设备、防火卷帘、疏散指示等。
物业消防系统设备分类及配置清单
一、基础灭火设备
灭火器
手提式灭火器：适用于固体、液体、气体及电气火灾，需按规范配置于楼道、电梯口等公共区域。灭火器箱：用于集中存放灭火器，便于紧急取用。
消防栓系统
室内消火栓：固定于楼道、公共区域，配备消防水带、水枪及卷盘。室外消火栓：连接市政或消防水池供水，为消防车提供水源。
自动喷淋系统
通过感温玻璃球破裂触发喷水，覆盖大面积区域，抑制火势蔓延。
二、火灾报警与联动系统
自动报警装置
烟感/温感探测器：监测烟雾或温度异常，触发报警信号。火灾报警控制器：接收并处理探测器信号，启动声光警报。
联动控制设备
控制防火门关闭、启动排烟系统、切断非消防电源等。
三、疏散与应急设施
应急照明与指示
安全出口指示灯：标识疏散方向，引导人员撤离。应急照明灯：断电后自动启动，保障疏散通道照明。
疏散通道
消防疏散楼梯、消防通道需保持畅通，禁止堆放杂物38。
四、防火分隔设施
防火门
按材质分为木质、钢质等，具备耐火隔热功能，常闭或与报警系统联动开启。
防火卷帘
垂直卷动式防火分隔装置，用于中庭、自动扶梯等区域，阻止火势扩散。
五、消防供水系统
供水设备
消防水泵：保障消火栓及喷淋系统水压。消防水箱/水池：储存应急用水，应对市政供水不足。
水泵接合器
连接消防车与建筑内部供水系统，增强灭火能力。
六、防烟排烟系统
机械加压送风
通过送风机、风道向疏散通道输送新鲜空气，防止烟气侵入。
机械排烟设施
排烟机、排烟口协同工作，排除建筑物内火灾烟气。
七、辅助设备与工具
消防斧：破拆障碍物，开辟救援通道5。防烟防毒面具：保护人员呼吸安全。防火毯：扑灭小型火源或包裹身体逃生。
关键配置要求
覆盖率：灭火器、消火栓需按楼层面积及火灾风险等级分布。定期维护：每月检查灭火器压力、消防栓水压，年度测试报警系统灵敏度。联动测试：确保防火门、排烟系统与报警控制器协同响应
4.电梯设备：各电梯及其附属设备。
电梯维修常见内容
一、机械系统维护
润滑与部件更换
定期对曳引钢丝绳、导轨、滑轮等机械部件进行润滑，减少磨损和异常高温。更换老化或损坏的零部件（如密封胶条、制动装置），避免因磨损导致突发故障。
故障诊断与修复
处理因润滑不足、螺丝松动或平衡失调引发的轿厢抖动、平层不准确等问题。针对曳引机、轿厢导靴等部件的异常噪音或振动，进行拆卸、清洗和调试。
二、电气系统维护
安全装置检测
定期测试紧急制动、门锁保护、超载保护等安全功能，确保其响应灵敏性。检查控制屏、安全回路电器开关等电气设备，防止线路老化或接触不良。
传感器与编码器维护
清洁或更换轿厢平层感应器、旋转编码器，避免因信号丢失导致运行异常。处理因感应器故障引发的电梯无法停靠指定楼层或速度失控问题。
三、日常清洁与检查
清洁作业
每日擦拭轿厢内壁、操作面板，清理门槽内的灰尘和杂物，保持设备洁净。定期清洁曳引钢丝绳表面油污，防止摩擦系数异常影响牵引能力。
周期性检查
检查钢丝绳磨损、断丝情况，利用无损检测技术（如超声波）评估内部损伤。监测电气线路、机械部件的运行状态，记录异常数据以优化维护计划。
四、特殊场景处理
突发故障响应：对电梯困人、冲顶/蹲底等紧急情况，需快速定位故障点（如限速器触发），并通过二次保护措施确保维修安全。老旧电梯维护：针对使用10年以上的电梯，重点排查轨道磨损、驱动装置老化等高发问题，增加检修频率。
总结：电梯维修涵盖机械润滑、电气检测、日常清洁及突发故障处理等多维度内容，需结合预防性维护与智能化诊断技术（如远程监控、大数据分析）提升效率。
5.弱电系统设备：电视、电话系统设备、无线电对讲系统设备、智能化系统设备（楼宇对讲、闭路监视、防盗报警、门禁、停车场设备等）。
6.通风系统设备：通风设施及其附属设备。
物业设施设备主要包括以下分类及具体设备：
一、给排水系统
给水设备：贮水池、给水泵、给水管网、水表等排水设备：排水管道、通气管、化粪池、污水井道等热水供应设备：水加热器、热水管道、淋浴器等消防供水设备：消防水池、消防泵、消火栓、喷淋系统等
二、电气系统
供电设备：变配电装置、高低压电器、供配电线路等弱电设备：安防监控系统、通信与有线电视系统、楼宇对讲系统等
三、暖通与空调系统
供暖设备：锅炉房、热交换站、供暖管网等通风设备：空调系统、排风排烟设施等
四、电梯系统
垂直运输设备：客梯、货梯、扶梯等，包含日常巡检及维护设备
五、安防与消防系统
安防设备：监控摄像头、红外越墙报警、门禁系统等消防设备：火灾自动报警系统、消防联动控制设备、应急照明等
六、公共配套设施
环境卫生设施：垃圾处理设备、公共厕所、清洁工具存放点等绿化与休闲设施：绿地、喷泉、健身器材、休闲步道等停车设施：停车场、车库、智能停车管理系统等
七、其他专项设施
楼宇避雷系统：避雷针、接地装置等通信设施：宽带机房、有线电视信号间、信报箱等
以上分类综合了物业设施设备的常见类型，涵盖基础运维、安全防护及生活服务等多方面需求
配电房每周打扫一次,配电柜每月清洁一次。双电源柜箱“运行”与“备用”每月切换检查一次,并记录《设备定期启动表》;
按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《供配电设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;
供配电设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内;供配电设备发生异常和故障及时报告设备主管,记录《设备故障记录表》并在设备主管协同下排除异常和故障。
【消防设备】
设备维修工每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵a.房及风机房设备,记录《水泵房巡视记录表》和《风机设备巡视记录表》。设备发生异常和故障及时报告设备主管,记录《设备故障记录表》,并在设备主管协同下排除异常和故障;
定期检查
a由设备维修工负责每月一次消火栓泵、喷淋泵、送风排烟机、双电源启动测试,记录《设备定期启动记录表》
b由设备主管组织,并由保安主管、保安人员和设备维修工参与操作,每年一次进行消火栓、喷淋进行系统测试;送风、排烟系统测试;电源、控制联动功能以及报警安全系统的测试。记录《消火栓、喷淋系统测试记录表》，《消防送风、排烟系统测试记录表》。
维修保养
a设备维修工负责消防设施的维修保养工作;
b设备机房每周打扫一次,机组每月清洁一次。消防泵“运行”与“备用每月定期启动后交替更换一次;
c按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《消防设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备设施周期检查、保养记录表》内;
d消防设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内。
【给排水设备】
按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《给排水设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;
给排水设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内;
【弱电设备】
分承包方维保人员
按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《弱电设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备
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设施周期检查、保养记录表》内;
弱电设备、设施维修工作记录《房屋、设备、设施维修记录表》:弱电设备发生异常和故障及时报告设备主管,记录《设备故障记录表》,及时排除异常和故障。
【楼底层】
对楼底层大厅的玻璃落地门(或不锈钢、塑钢落地门)进行巡检养
护:每周一次
落地门开启灵活,自动定位正确,关闭速度在 3s~15s 范围内,无阻滞现象落地门地弹簧平整、不绊脚,金属表面平整,无明显划痕;落地门玻璃无破碎、橡胶条镶嵌紧密不松动,密封胶平整,五金配件齐全,安装牢固。
对大楼门厅内照明、应急照明灯具进行巡检,保持照明灯具完好,照明开关完整无损,灯具饰品无残缺。每周一次
【楼道】
对楼道照明、应急照明灯具进行巡检,保持照明灯具完好,照明开关完整无每周一次损,灯具饰品无残缺。
对楼道内防火门进行安全检查,防火门应保持启闭灵活,闭门器启闭无冲击器,防火门玻璃无破碎。每月一次
对楼道、扶梯进行巡查:每月一次
a扶梯扶手无断裂,表面光滑平整,无松动;
b楼梯台阶、踏步平整无塌口,不绊脚,无开裂;
c楼道地面平整,表层与基层粘结牢固,不空鼓,铺设的地砖(大理石)无破损、起壳等现象,及时修补破损地砖(大理石);
楼面踢脚线高度应一致,不空鼓,无断裂、残缺、上口平顺、接缝严密平
整
对楼面进行巡查:每季一次
a 内墙表面粉刷层无剥落,墙面砖平整不起壳、不遗缺,凡修补的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致,窗户玻璃、五金
配件完好;
b各类标牌齐全,标识清晰,油漆无剥落、破损现象,
雨污水总管及屋面外墙】
对屋面雨水总管,污水总管进行疏通保养,屋面雨水总管网罩无脱落每季一
次